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        房屋征收項目相關培訓

        房屋征收項目相關培訓


        01

        評估機構根據房屋所有權證登記的房屋用途和建筑面積等內容出具的分戶評估報告可作為補償依據,被征收人拒絕履行配合協助義務導致無法評估的,應承擔不利后果——孫德興訴浙江省舟山市普陀區人民政府房屋征收行政補償案

        本案要旨被征收人拒絕履行配合與協助的義務導致無法評估,在此情形下,評估機構根據房屋所有權證登記的房屋用途和建筑面積等內容,結合涉案房屋外圍勘查情況,以征收決定公告之日為評估時點,對涉案房屋進行評估,并出具分戶評估報告,程序并無不當。故被訴房屋征收補償決定可將上述分戶評估報告作為補償依據。在決定中載明被征收房屋的裝飾裝修及附屬物經入戶按實評估后,按規定予以補償,保護了被征收人依法可能獲得的權利。

        來源:最高人民法院發布人民法院征收拆遷典型案例(第二批)2018.5.15

        02

        被征收房屋價值補償中的類似房地產是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產——高菊香訴新疆維吾爾自治區北屯市人民政府、北屯市住房和城鄉建設局行政賠償案

        本案要旨根據規定,對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。這里的類似房地產是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產。涉案被征收房屋為土木結構,住宅用途,而其提供的預售商品房買賣合同中購買的房屋為框架結構,商服用途,明顯不屬于類似房地產。故對被征收人的補償價格遠低于市場價格的主張,法院不予支持。

        來源:中國裁判文書網 發布日期:2018-03-21

        03

        國有土地上被征收房屋價值評估時點的確定應當結合《征補條例》有關“公平補償”條款,作統一的法律解釋——居李等3人訴福州市鼓樓區人民政府房屋征收補償決定案

        本案要旨:對法律法規中有關“被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日”的規定,應當結合《國有土地上房屋征收與補償條例》有關“公平補償”條款,作統一的法律解釋,而不能靜止、孤立、機械地強調不論征收項目大小、征收項目實施日期、以及是否存在市、縣級人民政府及其職能部門的單方責任,也不考慮實際協議簽訂日或者補償決定作出日甚至實際貨幣補償款支付到位日的區別,均以征收決定公告之日作為評估時點。

        來源:中國裁判文書網 發布日期:2019-01-03

        04

        土地使用權系評估被征收房屋價值時應考慮的因素——范永明訴天津市河北區人民政府征收補償決定及天津市人民政府行政復議案

        本案要旨:對于涉案院落面積是否應予補償的問題,根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條關于“被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素”的規定,土地使用權系評估被征收房屋價值時應考慮的因素。

        來源:中國裁判文書網 發布日期:2019-04-22

        05

        房屋征收范圍內標準樣本住宅房屋的評估應按照法定程序選定價格評估機構,并以房屋征收決定公告之日作為評估時點——周雨根訴江蘇省泰州市海陵區人民政府房屋行政征收案

        本案要旨:房屋征收補償安置方案中房屋征收范圍內標準樣本住宅房屋的評估價,系用于確定被征收房屋價值的依據之一,按照《國有土地上房屋征收與補償條例》《國有土地上房屋征收評估辦法》規定程序選定價格評估機構,并以房屋征收決定公告之日作為評估時點則更加合理。

        來源:中國裁判文書網 發布日期:2018-08-13


        集體土地征收的程序主要包括以下九步


        1、發布土地征收預公告



        市、縣人民政府認為土地征收符合《土地管理法》是土地征收程序正式啟動的標志,其內容包括:征收范圍和土地現狀、征收目的、開展土地現狀調查的安排等內容。


        2、開展土地利用現狀調查



        土地征收預公告發布后,市、縣人民政府要組織有關部門和專業技術力量開展土地利用現狀調查,以準確掌握被征收土地的基本情況。


        3、開展社會穩定風險評估



        土地征收預公告發布后,市、縣人民政府還應當開展社會穩定風險評估,對征收土地的社會風險狀況進行綜合研判,確定風險點,提出防范措施和處置預案。


        4、擬定征地補償安置方案



        市、縣人民政府在對土地征收進行社會穩定風險評估后,要根據評估結果決定是否征收土地。


        5、發布征地補償安置方案公告



        征地補償安置方案擬定后,市、縣人民政府應當將征地補償安置方案進行公告,聽取被征地的農村集體經濟組織和農民的意見。


        6、組織聽證



        按照《土地管理法》及《土地管理法實施條例》規定,多數被征地的集體經濟組織成員認為擬定的征地補償安置公告不符合法律、法規規定的,市、縣人民政府應當組織聽證。


        7、簽訂征地補償安置協議



        市、縣人民政府要確定征地補償安置方案,并組織有關部門與擬征收土地的所有權人、使用權人簽訂補償安置協議。簽訂補償安置協議是征地報批的前置條件。


        8、報批土地征收



        所有前期的征地程序都完成后,報有批準權的國務院或者省級人民政府批準土地征收。


        9、實施土地征收



        土地征收申請經國務院或者省級人民政府依法批準后,由市縣人民政府組織實施。



        征收過程中的注意事項





        1. 項目開始之前對當地政策進行梳理,了解當地征收補償標準的涵蓋范圍。不同地市標準略有差異,特需注意房屋價值是否包含裝修。



        2. 明確委托方、產權方、項目名稱、評估范圍及價值時點等



        3. 制表,在現場勘查之前,把可能需要登記的項目做成電子表格。



        4. 現場登記清晰,比如主房、耳房、廚房或者東戶西戶等標記清楚,在后期復核過程中清晰明了,不可混為一談。例如:同類型的房屋、構筑物、裝修等不可直接進行合并。



        5. 若房屋包含裝修,則在現場登記時需對房屋的裝修程度進行清晰的描述。



        6. 現場勘查切記準確、明細、速度要快、少說話、多做事。



        7. 當天完成電子表格的登記,照片的歸納整理,照片的拍攝需注意宏觀及局部的多方位拍攝。



        8. 測算過程中,必須列明公式。


        9. 與產權方不可私下接觸,不可私報數據。



        10. 堅守準則,又要靈活。







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